Планирование затрат в строительстве выполняется на всех этапах «жизненного цикла строительной продукции» в соответствии с общепринятыми для всех участников инвестиционной деятельности фазами проектирования и строительства. При этом для каждой фазы реализации объекта строительства рассчитывается ожидаемая стоимость строительства со степенью достоверности результатов, возможных для данной стадии.

Методом достижения данного результата является системность и тщательность подготовки документов, предназначенных для оценки стоимости строительства. Системность проявляется в том, что любой вопрос структурирован и увязан с другими, сопредельными, а тщательность – в продуманности подходов, в детальности рассмотрения всех вопросов.

Нормативной правовой основой для планирования затрат при осуществлении инвестиционных проектов в строительстве являются:

  • основные стандарты (нормы) DIN 276 Kosten im Hochbau (Расходы, связанные с проектированием и сооружением зданий) и DIN 277 Grundfläсhen und Rauminhaltevon Bauwerken im Hochbau (Площади основные и кубатура строительных сооружений), определяющие построение всех сопредельных документов;
  • фазы работы архитектора (проектировщика в понимании национальной практики), которые утверждены в ФРГ на федеральном уровне в документе, который называется HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure);
  • положения «Порядок передачи заказа и оформления договоров на строительные работы» (VOB). VOB регулирует методику передачи заказа в отношении методов обсчета объемов работ, организации работ и расчетов оплаты. Оно содержит также правила, по которым правила Европейского Сообщества в области строительства применяются в ФРГ;
  • статистические стоимостные показатели реализованных инвестиционных проектов, из рекомендованных профессиональным сообществом информационных ресурсов.

В целях планирования затрат на строительство на всех этапах используются нормы DIN 276, DIN 277. Нормы DIN служат обязательными рекомендациями для всех участников инвестиционной деятельности в строительстве.

Планирование строительных затрат выполняется в соответствии с фазами проектирования и строительства. При этом для каждой фазы реализации объекта строительства рассчитывается ожидаемая стоимость строительства со степенью достоверности результатов, возможных для данной стадии.

DIN 276 является основой такого ступенчатого планирования, используя способ разделения стоимостей.

Задачей планирования стоимости строительства на основе разделения стоимостей в соответствии со стадией проектирования и возведения здания является определение стоимости, которое позволяет заказчику (инвестору) разработать соответствующий план финансирования и ритмично оплачивать работы.

При установлении стоимости после завершения всех работ устанавливается действительная стоимость строительства.

Разделение стоимостей служит для систематической ревизии всех затрат (общей стоимости), которые связаны со строительством. Они распределены соответственно процессу строительства. Отдельные разделы охватывают ограниченные области затрат и позволяют таким образом сравнивать различные строительные задачи между собой.

При этом в надземном строительстве общие затраты делятся на 7 групп:

  • 100 Участок
  • 200 Обустройство и подключение
  • 300 Строительное сооружение, строительные конструкции
  • 400 Строительное сооружение, технические установки
  • 500 Наружные устройства
  • 600 Отделка и произведения искусства
  • 700 Побочные строительные затраты

Отдельные группы затрат подразделяются на отдельные подгруппы.

При проектировании подземного и ландшафтного строительства, как правило, действуют другие разделения затрат на группы. Так, например, для дорожного строительства они делятся на 9 основных групп:

  1. Землеотвод
  2. Основание, нижняя конструкция, водоотведение
  3. Верхняя конструкция
  4. Мосты
  5. Подпорные стенки
  6. Туннели
  7. Прочие сооружения
  8. Отделка
  9. Прочие особые установки и затраты

DIN 276 также применяется для планирования затрат для инженерных сооружений.

Полученная сметная спецификация в соответствии с положениями нормы DIN 276 может быть использована для определения размера необходимого финансирования, плановых затрат, мероприятий по контролю менеджменту затрат, а также для определения решений, затрагивающих планирование и проектирование, сдачу подряда и реализацию проекта. Кроме того, оценочная сметная спецификация может послужить документом, подтверждающим уже реализованные инвестиции.

В соответствии с положениями нормы DIN 276, в строительном деле затраты подразделяются на стадии определения инвестиционного бюджета, оценочной (предварительной), расчетной и фактической сметы. Отношение тех или иных смет к указанным выше стадиям определяется их целями, необходимыми исходными данными, а также степенью их детализации. При этом наблюдается значительное повышение степени детализации на стадии составления фактической сметы по отношению к определению инвестиционного бюджета.

Стандарт DIN 277 используется для измерения площадей и объемов работ или их части строительства зданий. В качестве величин, к которым относится стоимость, могут служить площади участков или помещений согласно DIN 277, а также отдельные объемы для отдельных работ. Разделение стоимостей образует основу для определения стоимости. Определение стоимости служит для установления действительных стоимостей (брутто, включая налог с оборота). В зависимости от стадии проектирования или строительства различают различные виды определения стоимости.

Площади и объемы рассчитываются для определения соответствующих затрат в строительстве и сравнения затрат.

В целом DIN 277 состоит:

  • Часть 1 (выпуск: 2,2005) от DIN 277 определяет правила для вычисления площади и объема структур. Эти площади и объемы используются как для определения стоимости зданий и определения аренды и закупочных цен. Они также используются для определения эффективности и удобства сравнения различных зданий вместе.
  • Часть 2 (выпуск: 2,2005), как определено в части 1, площадь зданий разделена на группы различных видов использования и дает примеры назначения помещений и зон для каждого вида использования.
  • Часть 3 (выпуск: 4,2005) устанавливает меры и группы ведения единиц стоимости строительства на основе DIN 276 несоответствия, выявленные в ходе строительства.

Заблаговременное определение потребности в площадях для планируемого к реализации объекта является ключевой проблемой процесса проектирования в связи с ее значением для определения структуры земельного участка и зданий, а также необходимых в связи с этим потребностей в инвестициях. Наряду с расчетами новых потребностей содержанием проектных работ является постоянная перепроверка текущего использования площадей. Основой для анализа и расчетов потребности в площадях является классификация площадей (системы площадей), при которой общая площадь делится на отдельные участки в соответствии с их функциональной классификацией.

В стандарте DIN 277 применяется следующая классификация пространств:

Тип пространства по DIN

Описание

A

с крышей полностью замкнутое со всех сторон стенами или витражами, высота стены или витража больше или равна помещению = полная высота оболочки

B

с крышей частично замкнутое стенами или витражами, хотя бы одна стена или витраж ниже, чем пространство = частичная высота оболочки

C

без крыши

Наружная

наружное пространство

В стандарте DIN 277 применяется следующая классификация типов площади:

Тип площади в чистоте по DIN

Применение

Используемая

Жилые, офисные, производственные, профессиональные, экспериментальные, хранилища, продажи, образовательные, культурные, здравоохранение, другое.

Техническая

Эксплуатация, машинные пространства, водоснабжение, отопление, электрощитовые и т.д.

Для движения

Холлы, коридоры, лестницы, лифты и т.д.

Планирование затрат при осуществлении архитектурной деятельности осуществляется с учетом ниже следующих обстоятельств.

Основной обязанностью проектировщика является непосредственно разработка проектной документации. Обязанность заказчика – это финансирование и координация действий подрядчика. Заказчик располагает правом (и это право используется для подавляющего количества объектов строительства) в рамках договора (контракта) передать право на координацию проектировщику (в подавляющем количестве случаев – архитектору). Эта определено нормой DIN 699041 п.п. 2.3.1 – 2.3.3.

Правовое условие, определяющее данное действие – документ с обозначением HOAI (Гонорары для архитекторов и инженеров), в котором имеется предписание по калькуляции цен в проектировании и управлении проектом. При использовании данной калькуляции установлен коридор колебания стоимости, в рамках которого производится определение стоимости работ и услуг по контракту.

Документом HOAI также устанавливает состав и содержание работ, обеспечивающихся проектировщиком. Основанием для определения объема и качества работ проектировщика являются контракт и HOAI. В контракте на проектирование прописываются все нормы, технические правила и предписания, требования которых проектировщик обязан реализовать для объекта.

В HOAI предусмотрены девять различных фаз работы архитектора. Знание конкретного содержания всех фаз обязательно для застройщика, который хочет свободно ориентироваться в ситуации. Каждый этап работы содержит конкретные обязательства архитектора перед заказчиком. Если заказчик не знает, что именно на данном этапе должен сделать архитектор, он не сможет, естественно, и проконтролировать выполнение архитектором взятых на себя обязательств.

Первая фаза – «Основные предложения архитектора». Выбор земельного участка под строительство и получение основных данных. На этом этапе архитектор должен соединить конкретные пожелания заказчика с объективной реальностью: типом участка, разрешёнными стандартами строительства и строительными нормами. Он должен связаться с планирующими органами и обобщить полученные в результате этого взаимодействия итоги.

Вторая фаза – «Предварительное планирование». Эскиз и предварительный план проекта. Базовая основа конкретного планирования объекта. Здесь разрабатываются только главные, основные части планирования. Архитектор должен разработать так называемую «грубую», то есть приблизительную концепцию основных систем и компонентов строительного плана. Создание принципиальных схем и диаграмм для всех систем функционирования объекта. Разъяснение в письменном виде для заказчика всех специальных терминов и профессиональных подходов. При этом нужно представить заказчику не только основные, но и альтернативные варианты решений основных пунктов планирования.

На этом же этапе архитектор должен оказать заказчику всю необходимую помощь в предварительных переговорах с планирующими органами, то есть со строительным ведомством и коммуной. Также архитектор должен оказать заказчику помощь в определении объёмов финансирования строительства (оценке затрат), согласно DIN 276. Архитектор представляет услугу заказчику по составлению предварительного сметно-финансового расчета, используя свой опыт и профессиональные знания.

На основе всех полученных на этом этапе результатов – основного планирования, технической документации, сметы, информации от планирующих органов – должен быть в итоге составлен обобщённый вариант предварительного планирования и представлен заказчику как самостоятельный документ, пригодный, в том числе, и к самостоятельному использованию, если договорные отношения застройщика и архитектора на этом заканчиваются.

Третья фаза – «Проектирование». Разработка эскизного проекта. На основе разработанных на первых двух фазах эскизов архитектор готовит окончательный проект. Он идёт путём постепенного, фаза за фазой, развития первоначального плана с учётом всех специфических требований конкретного проекта, особенностей местности и требований планировочных органов государства. Составляются окончательные чертежи всех систем и частей систем. При этом все системы и части систем должны быть точно измерены и подсчитаны.

Эти измерения и подсчёты должны быть представлены в графической форме, то есть в виде чертежей и эскизов. Все технические конструкции должны быть при этом представлены не только каждая сама по себе, но и во всех моментах их взаимодействия. Это означает, что должны быть точно рассчитаны все соединения и стыки, а также дан технический расчёт напряжению и нагрузкам узлов конструкций.

Цель – завершение проекта. Кроме того, на этом этапе, как и на предыдущих, архитектор оказывает заказчику всю необходимую помощь в переговорах с планирующими и строительными ведомствами, в составлении сметы строительства и анализе экономичности и обоснованности данной сметы на основе сравнения с альтернативными вариантами решений.

Четвёртая фаза – «Подготовка проекта на утверждение». Получение разрешения на строительство – согласование и утверждение плана. Окончательная доработка всех измерений, чертежей и расчётов, – на этот раз уже в том виде, который необходим для получения разрешения на строительство.

Пятая фаза – «Детальное планирование». Разработка строительного проекта – план выполнения работ. Эта фаза наступает, если разрешение на строительство уже получено. Официальные документы преобразуются в формат рабочих чертежей. Начинается подготовка технической документации для тех подрядчиков, которые будут непосредственно строить объект. Конкретная подготовка проекта для строительных работ. Подготовка рабочих чертежей, по которым строители будут возводить дом. Графическое представление всех систем с размерами (без установочных и рабочих чертежей). Изготовление планов всех проёмов. Окончательное определение всех элементов дизайна.

Шестая фаза – «Планирование заказов». Организация проведения тендера на строительство. Составление точного перечня всех работ, необходимых при строительстве данного дома. Определение конкретного объёма для каждого вида работ.

Седьмая фаза – «Участие в распределении заказов». Оценка результатов тендера – участие в сдаче подряда. Определение стоимости каждого вида работ при строительстве дома. Проверка и оценка предложений подрядчиков. Сравнение предложенных подрядчиками цен на каждую услугу и на каждую работу в отдельности. Оказание застройщику эффективной помощи в проведении переговоров с подрядчиками и при закупке необходимых для строительства материалов. Оценка всех комплексных и единичных предложений строительных материалов (DIN 276). Оказание помощи в размещении заказов.

Восьмая фаза – «Инспектирование строительных работ». Надзор за строительством. Полный контроль архитектора за выполнением всех намеченных работ. Контроль за соблюдением предписаний строительного ведомства, за соблюдением всех спецификаций и технических норм. Содействие постановке точного плана выполнения строительных работ по определённому временному графику и контроль за соблюдением времени выполнения работ, указанному в плане. Оказание помощи в создании и ведении ежедневного графика выполнения работ. Постоянный технический контроль работ с целью своевременного обнаружения и устранения недостатков. Проверка представленных подрядчиками счетов. Работа по оформлению документации на объект с целью последующего представления в строительное ведомство (оформление готового строительства). Составление протоколов проверок и испытаний. Составление гарантийных документов, определяющих ответственность подрядчиков за недостатки, которые могут быть выявлены после окончательной сдачи дома застройщику. Контроль за устранением уже обнаруженных недостатков. Текущий контроль соблюдения цен на работы и материалы.

Девятая фаза – «Устранение недоделок и документация». Разработка исполнительной документации и гарантий обслуживания объекта. Устранение недостатков, допущенных при строительстве дома с документальным подтверждением со стороны архитектора этого устранения. По каждому эпизоду – отдельная документация. Контроль за устранением обнаруженных недостатков в течение четырёх лет со дня приёмки дома застройщиком. Оказание помощи в соблюдении норм пожарной и прочих форм безопасности в процессе четырёхлетней эксплуатации построек. Оказание в случае возникшей необходимости в составлении чертежей и расчетов.

Теоретически заказчик может обойтись без архитектора на «крайних» фазах – первой, восьмой и девятой. По первой фазе, – то у заказчика может быть уже сложившееся представление, каким должен быть его объект и прилегающие к нему объекты. Могут быть готовые образцы и даже чертежи. Заказчик может самостоятельно или с чьей-то помощью связаться с планирующими органами и строительным ведомством. Он может, если говорить о девятой фазе, продлить гарантийные сроки и обеспечить выполнение строительными фирмами взятых на себя гарантийных обязательств с помощью дополнительного страхования.

Восьмая фаза, составляющая около 30 процентов гонорара, который платится архитектору, может быть поручена строительному подрядчику, что обходится заказчику дешевле.

Договор на разработку проектной документации не обязан включать в себя все фазы работы архитектора. От конкретных фаз, по тем или иным причинам, застройщик может отказаться. Кроме того, если заключать отдельный договор на каждую фазу работы, легче среагировать на изменившиеся обстоятельства, то есть прервать сотрудничество. Для этого надо заключать так называемый многоступенчатый договор – Stufenauftrag.

Чаще всего при многоступенчатом договоре полностью берутся первые четыре фазы, а остальные откладываются «на потом». Это целесообразно сделать, если на этапе заключения договора ещё неизвестно, будет ли строить один генеральный подрядчик или – одновременно или последовательно – несколько.

Однако поручить архитектору только первые четыре фазы – решение с определенной степенью риска. С одной стороны, на этом этапе дальнейшее выполнение работ можно передать от архитектора генеральному подрядчику. Генподрядчик, имея в своем составе проектно-конструкторское бюро, делает рабочие чертежи под собственную технологию производства.

Но, с другой стороны, выполнение проекта двумя разными исполнителями объективно увеличивает вероятность возникновения различных недостатков.