Единообразное использование всеми участниками строительства объектов стандартов, норм, правил DIN 276, DIN 277, HOAI 2009-08, VOB с четким структурированием затрат позволили создать в ФРГ эффективную систему планирования затрат с использованием укрупненных показателей и статистических индексов.

Укрупненные показатели и статистические индексы используются для выполнения расчетов стоимости строительства на стадии проектирования и заключения договора на строительство.

Укрупненные показатели стоимости строительства, статистические индексы позволяют получить показатели стоимости в разрезе видов и объемов работ по элементам строительства в фактических ценах на планируемую дату осуществления строительства.

Основой получения укрупненных показателей стоимости по объекту строительства, виду работ являются Справочники по ценообразованию в строительстве “BKI Baukosten” немецкого информационного центра стоимости в строительстве и других авторитетных профессиональных центров (SIRADOS, HOCHSHULRAHMENPLAN) или собственные банки данных проектировщиков и подрядчиков.

Справочники BKI Baukosten cocтоят из трех томов (частей). Части справочника дают возможность определения стоимости строительства с учетом различных обстоятельств и условий, обусловливаемых различиями целей на разных стадиях жизненного цикла основных фондов и на разных стадиях управления проектом. В соответствии с документами, разработанными Немецкой ассоциацией управления основными фондами (GEFMA – German Facility Management Association е. V.), жизненный цикл основных фондов насчитывает 9 стадий, начиная со стадии разработки концепции создания основных фондов и заканчивая стадией их ликвидации.

Функции Справочников — BKI Вuаkosten увязаны напрямую со стадиями управления проектом, которых в соответствии с HOAI насчитывается также девять фаз. Структура содержания и назначения частей справочника:

sxema5

Стоимостные показатели Справочников отражают средний уровень затрат для страны в целом – средние национальные показатели – и представляют статистические стоимостные показатели. В этом отношении они аналогичны американским и французским нормативам. Все показатели содержат налог на добавленную стоимость (НДС). Справочники ежеквартально дополняются и ежегодно переиздаются.

По строительным объектам, занесенным в Справочники, имеется различная и детальная информация, которую можно заказать, если пользователь заинтересован в более полной привязке к конкретному проекту:

  • краткая документация по стоимости объектов по уровню дифференциации работ в соответствии частью 1 DIN 276;
  • предварительная документация по уровню дифференциации работ в соответствии с частью 2 DIN 276;
  • развернутая документация по уровню дифференциации работ в соответствии с частью 4 DIN 276;
  • по разным проектным решениям по отдельным стоимостным группам.

При использовании Стоимостных показателей Справочников осуществляется индексация:

  • привязываясь к местности (городу, населенному пункту);
  • в пределах календарного периода.

Единицы измерений, структура представления информации Справочников соответствуют стандартам DIN 276, DIN 276, фазам управления проектов HOAI и Положениям порядка передачи заказа и оформления договоров на строительные работы VOB.

Часть 1 Справочника предназначена для применения на самых первых стадиях управления проектом. Она разбита на 9 разделов, дифференцированных по видовому, отраслевому признаку: Административные здания, Научные заведения, Объекты здравоохранения, Объекты просвещения и дошкольного воспитания, Спортивные сооружения, Жилые здания, Объекты производственного назначения, Объекты снабжения, Объекты культурного назначения.

Внутри каждого раздела применяется внутривидовая дифференциация объектов по типам, разновидностям, классу (стандарту).

Функцией стоимостных показателей первой страницы каждого раздела и подраздела Справочника является формирование бюджета. В этих целях приводятся стоимостные показатели на потребительские единицы объектов данного назначения: на единицу объема, на единицу общей площади, на единицу полезной площади. Под объемом, общей площадью (площадью брутто), полезной площадью (площадью нетто) и каким образом эти показатели вычислять понимаются показатели, определенные стандартом DIN 277.

На эти три единицы измерения стоимостные показатели исчислены как в целом на все разновидности во всей своей совокупности (усредненные показатели по всем выборкам), так и средние стоимостные показатели по каждому из трех стандартных уровней требований к объекту: низшему, среднему, высшему. Имеется еще и 4-й укрупненный показатель – на укрупненную единицу данного вида объектов.

При этом критериями, по которым выполняется дифференциация объектов по стандартам, могут служить различия как конструктивного порядка, так и различия во внутренней или внешней отделке, в инженерном обеспечении объектов. Каждый стандартный уровень для каждого данного вида (разновидности) объектов проявляется соответствующим образом на стоимости строительства.

В начальной части разделов приводится специальная таблица под названием «Классификация по стандартам». В ней дан перечень строительных работ. Перечень работ стандартизирован и включает только строительные работы, причем к ним относятся как собственно строительные работы (группа 300), так и работы по монтажу технического оборудования (группа работ, которая в том же стандарте DIN 276 получила общий номер 400). Согласно перечню работ, утвержденному стандартом, каждой работе в этой классифицирующей таблице присваивается определенный балл по трехступенчатой шкале: низкий — средний — высокий. По общей сумме этих баллов по всем работам, предусмотренным перечнем, определяется принадлежность планируемого к постройке объекта к данному стандарту данного типа зданий.

Стоимостные показатели Справочников могут применяться при отсутствии эскизного проекта и являются достаточной и приемлемой основой для определения предстоящих бюджетных расходов на создание основных фондов, потребность в которых может возникнуть. Стоимостные показатели Справочников приводятся тремя значениями: средние статистические (они выделяются для удобства пользователя жирным текстом) и интервальные (от… до), отражающие характер распределения выборочных исходных стоимостных данных. При этом среднее значение, как правило, не является средним арифметическим значением между интервальными значениями, то есть среднее значение не располагается, как правило, в середине интервала. Округление показателей осуществляется до 5 или 10 евро в зависимости от полученного значения.

Интервал стандартного отклонения распределения выборочных данных представляется с целью информирования участников строительства в какую область значений попадут значения по его объекту. Особо следует отметить, что любой норматив имеет по своей природе вероятностный характер, и совпадение фактических данных с нормой имеет определенную степень вероятности.

На графике, приводимом на нижней половине первой страницы каждого подраздела по каждой разновидности зданий приводятся стоимостные данные по ряду объектов данного стандарта и исчисленные на единицу общей площади (площади брутто), наглядно (в визуально воспринимаемой форме), характеризующие такие параметры: среднюю величину по всей выборочной совокупности, диапазон стандартного отклонения распределения исходных данных по этой совокупности и значение стоимости на единицу площади брутто по каждому объекту, включенному в выборку. На этой же странице приводятся и видовые изображения (фотоснимки) объектов данного назначения и данного стандарта с тем, чтобы выбор пользователя имел какие-либо предметно-очерченные ориентиры.

На основе приводимых данных прогнозные показатели бюджета инвестиционного проекта могут формироваться по двум схемам:

  • как исключительно ориентированные на стоимостных показателях Справочников вне прямой увязки с конкретными проектами;
  • с привязкой к объекту-представителю, поскольку объекты-представители идентифицированы, по ним приводится иллюстративная информация и может быть получена при необходимости дополнительная стоимостная информация.

В нижнем колонтитуле этой страницы приводится дата, на которую исчислен стоимостной показатель, указано включение налога на добавленную стоимость (НДС).

В целях формирования предварительных бюджетных показателей объекта достаточно данных, представленных на 1-й странице подраздела, то есть усредненных показателей, которые могут не подвергаться дальнейшей корректировке.

Для предварительного определения стоимости на 2-й стадии управления проектом стоимостные показатели Справочников представлены уже двумя таблицами, которые характеризуют объекта заданного стандартного уровня. Таблицы приводятся с целью необходимой привязки стоимостных показателей к местным условиям строительства. При определении предварительной стоимостной оценки строительного объекта предусматривается ее конкретизация с учетом местных условий. В этих целях в Части 1 Справочников приводится «Перечень факторов, определяющих стоимость строительных работ и технического оборудования». Эти факторы перечисляются в порядке, который соответствует стандартной структуре проекта. Далее там же, в Перечне, приведены положения о том, какие факторы работают в сторону снижения стоимости строительства, а какие – в сторону ее роста. Соответственно этому изменяются стоимостные показатели – выше или ниже среднего по стране уровня.

Для корректировки стоимостных показателей на той же второй странице каждого подраздела, посвященного той или иной разновидности зданий (объектов), на которой представлены таблицы приводится также процентное распределение строительных работ (к которым относятся и работы по монтажу технического оборудования) по удельным весам. Это процентное распределение визуально отражает долю той или иной работы в общем итоге затрат, а также интервалы колебаний в границах выборки по каждому виду работ в рамках нормального распределения данных.

Верхняя таблица раздела, посвященного данному виду зданий и данного стандартного уровня, содержит показатели по стоимостным группам 1-го уровня, дифференцированным по стандарту DIN 276.

В таблице стоимостные показатели не только для строительных работ (причем для строительных конструкций и технического оборудования данные представлены двумя раздельными строками под номерами соответственно 300 и 400), но и по строкам «Подготовка территории» (строка под номером 200), «Внешние устройства» (под номером 500), «Благоустройство и художественное оформление» (под номером 600), а также «Дополнительные издержки» (под номером 700).

Строка «Земельный участок» (под номером 100) представлена только своим наименованием, но стоимостных данных не содержит.

Поскольку, как предполагается, при установлении предварительной оценки стоимости строительства требуется достаточно высокая степень точности, при этом используются стоимостные показатели 2-го стоимостного уровня по стандарту DIN 276 (они содержатся в следующей таблице приводимой на той же странице). Стоимостные группы под общим номером 300 охватывают весь массив строительных работ от земляных работ до крыши (кровли) (позиции с 310 по 360), а стоимостные группы под общим номером 400 охватывают весь массив работ по монтажу технического оборудования (позиции с 410 по 490). Перечни работ по стоимостным группам 300 и 400 стандартизированы.

По обеим группам работ показываются соответствующие значения в евро и их удельные веса в процентах. Показываются как средние величины, так и их интервальные значения по стандартному отклонению выборочного распределения.

В целях корректировки предварительно определенных стоимостных показателей на основании части 1 Справочника дополнительно используются на второй стадии управления проектом:

  • стоимостные показатели в евро на 1 м2 поверхности брутто (по DIN 277) по видам работ, перечень которых оформлен в виде закрепленного стандартом списка.
    Несмотря на то, что перечень этих работ для всех видов зданий остается одним и тем же, что и предусмотрено стандартом, цифровые показатели во всех случаях свои, то есть конкретно привязанные к виду, типу и классу (стандарту) объектов. Эти показатели приводятся не только одним средним показателем, но также и интервалом. Наравне приводятся параллельно удельные веса этих работ в объектах данного вида, типа, класса (стандарта). И как средним значением, так и интервалом. Работы с относительно небольшим удельным весом по своей стоимости объединены с другими работами. При малых объемах выборки для отдельных видов работ интервальные показатели «от…до» не применяются;
  • данные по площади и объему помещений, закладываемые в проект:
    отношение площади, занимаемой встроенными техническими устройствами, к полезной площади, отношение площади, предназначенной для внутренних перемещений, к полезной площади, показатель суммы полезной площади, площади под технические устройства и площади для внутренних перемещений (площадь нетто), показатель площади, занимаемой строительными конструкциями, и общая площадь – площадь брутто;
  • расчетная таблица, моделирующая объект и позволяющая получить окончательные цифры по планируемым значениям соотношений между геометрическими параметрами строительного объекта.

В результате наличия укрупненных показателей стоимости, используя синтетический и (или) аналитический методы расчета заказчиком, инвестором совместно с проектировщиком планируются затраты на строительство объекта.

Полученная цифра, так как она отражает средний федеральный уровень ФРГ, должна быть скорректирована на привязку по территориальному признаку. Для этой цели приводятся индексы, дифференцированные по федеральным землям и городским округам.

Для прогнозирования затрат на строительство объектов также используются индексы-дефляторы, рассчитываемые и издаваемые статистическим управлением Германии (федеральное и земельные).

Основными задачами деятельности статистического управления являются:

  • формирование банка данных для определения стоимости;
  • сбор поступивших сведений от статистических федеральных ведомств о фактической стоимости строительства;
  • реализация и обработка результатов;
  • информация в прессе о ценовой политике в области строительства;
  • доведение статистических данных в рамках страны;
  • определяет индекс цен в строительстве, в том числе по видам: промышленные здания, административные, здания здравоохранения, спортивные сооружения, жилье и т.д.;
  • анализ наиболее заказываемых объектов в стране;
  • отслеживание роста цен в строительстве.

Для определения уровня цен отслеживается количество заказов и фактический объем строительства.

Статистические индексы-дефляторы используются для приведения данных укрупненных показателей стоимости к требуемому расчетному периоду и для планирования затрат при заключении контрактов на строительство объектов с длительными сроками строительства.

Величина этих индексов, например, для 2010 года колеблется от минимального значения 0.793 (г. Эмден, земля Нижняя Саксония) до максимального значения 1.299 (г. Швабах в Средней Франконии). Для Берлина индекс составляет 0.897, то есть для столицы страны индекс ниже среднего национального уровня.

Изучение практического опыта архитектурной и строительной деятельности в ФРГ показал, что определению ожидаемой и фактической стоимости строительства на всех этапах подготовки и реализации инвестиционного процесса в строительстве все его участники уделяют пристальное внимание, выполняя соответствующие расчеты, что является устойчиво сложившимися процедурами организации строительства в странах ЕС.

В то же время в составе проектной документации европейских проектировщиков «сметная часть» (в понимании состава проектной документации в строительстве, принятом в нашей стране) отсутствует.

Расходы, связанные с проектированием и строительством зданий определяются с учетом различных обстоятельств и условий, обуславливаемых различиями целей на разных стадиях жизненного цикла строительной продукции (объекта) и на разных стадиях управления проектом.

Основой определения стоимости строительства служат:

  • твердые гонорары для архитекторов и инженеров, определяемые в зависимости от вида объекта строительства и его ожидаемой стоимости и от количества функций по комплексному управлению проектов, которые заказчик поручает для исполнения проектировщику;

    Справочно: твердые гонорары – осознанная позиция законодательства, ввиду того, что деятельность проектировщиков в Германии относится к особо защищаемой сфере, так как наиболее подвержена субъективному общественному мнению, но результаты ее прямо связаны с безопасностью и минимизация затрат неизбежно ведет к потере гарантий безопасности, установленных государством. При использовании данной калькуляции устанавливается коридор колебания стоимости, в рамках которого производится определение стоимости работ и услуг по контракту, состав и содержание работ, для проектировщика.

  • укрупненные показатели стоимости строительства объектов различного типа и вида функционального использования со структурной разбивкой по группам и видам работ, рассчитанные на основе обобщения стоимостных показателей законченных строительством объектов.

Общее планирование строительства делится на фазу архитектурного проектирования и фазу проведения строительных работ.

Для выполнения расчетов стоимости строительства на стадии проектирования и заключения договора на строительство используются укрупненные показатели и статистические индексы.

Укрупненные показатели стоимости строительства, статистические индексы позволяют получить показатели стоимости в разрезе видов и объемов работ по элементам строительства в фактических ценах на планируемую дату.

  1. Укрупненные показатели стоимости объекта в целом, используются на предварительных этапах планирования затрат.
  2. Укрупненные показатели стоимости в разрезе структуры затрат, используются на предварительных этапах разработки проекта.
  3. Укрупненные показатели стоимости в разрезе видов работ, используются на окончательном этапе разработки проекта и проведении подрядных торгов (как со стороны организаторов, так и претендентов).

Организация ведения работ по созданию объекта строительства и планирования его стоимости характеризуется реализацией следующих стадий:

  • формирование концепции – постановка задачи. На этой стадии формируется начальный бюджет и производится оценка стоимости (на основании укрупненных показателей стоимости объекта из расчета удельных показателей на 1 м3 объема здания, 1 м2 площади строительства в целях его формирования;
  • предварительное планирование. На этой стадии выполняется стоимостная оценка проекта уже с привязкой к конкретному проекту (на основании укрупненных показателей стоимости объекта из расчета удельных показателей на 1 м2 площади непосредственно здания или его помещений различного функционального использования);

    Справочно: по результатам этой стадии формируется бюджет строительства, который должен быть подтвержден финансирующей стороной (инвестором).

  • архитектурное проектирование;
  • подготовка к подрядным торгам. На этой стадии выполняется стоимостная оценка проекта уже с привязкой к конкретному перечню физических объемов работ, предусмотренных проектом (на основании укрупненных показателей стоимости из расчета удельных показателей на 1 м3, 1 м2 физического объема строительно-монтажных работ);
  • подрядные торги. Оценка стоимости выполнения строительно-монтажных работ (на основании предложений претендентов, базирующихся на единичных расценках либо на использовании укрупненных показателей);
  • надзор за строительством – актирование работ. Разработка документации для ведения строительно-монтажных работ, окончательное определение стоимости работ (фактическое калькулирование, исходя из выполненных объемов работ, но по твердой удельной стоимости единицы объема, зафиксированной контрактом).

Схема определения стоимости строительно-монтажных работ

sxema6

Таким образом, стоимость строительства объекта формируется поэтапно на различных стадиях инвестиционного процесса с учетом интересов, как заказчика, так и подрядчика с возможной для этой стадии точностью с конечным результатом, удовлетворяющим стоимостные ожидания инвестора.